재융자와 15년 모기지

30년동안 주택융자금을 갚는다는 것이 긴세월동안 지루하고 어려운 일임에는 틀림없다. 최근 주택금리 하향세에 힘입어 재융자를 받아 30년 모기지를 15년이나 7년으로 단축시키는 사람들이 많다. 또 사업이 잘된다고 융자기간을 단축했다가 예상치못한 불경기로 인해 월부금 지불마저 어렵게 된 사람들이 있다. 15년융자와 30년융자의 장단점은 다음과 같다.

15년 융자의 장점

15년융자가 좋다고 권하는 사람들의 근거는 대개 다음의 세가지다.
*만약 30년융자를 받는다면 30년동안 지불하는 이자가 원금보다 훨씬 많으므로 손해다.
*15년융자는 상환기간도 절반이면서 30년융자보다 이자가 0.25% 싸다.
*15년융자가 30년융자보다 이자 지불액수에 대한 세금공제액은 적다. 그러나 경제적으로는 이익이다.

10만달러를 융자받을 경우를 예로 들어보자. 28%세율이 적용되는 사람이 15년 융자를 했을 때 30년융자보다 2만1천7백63달러의 세금공제 혜택이 줄어들지만 15년동안 이자를 지불하지 않는 돈이 7만7천7백23달러다. 즉 융자기간이 단축돼 세금공제액보다 이자를 내지 않는 금액이 많으므로 이익이다.

15년융자의 단점

*융자기간을 단축하는 만큼 월부금액이 늘어난다.
30년융자를 20년으로 바꾸면 다달이 10%를 더 내야하고, 15년으로 바꾸면 20%를 더 지불해야 한다.
*흔히 알고 있듯이 융자금을 빨리 지불해 에퀴티가 많아졌다고 해서 나중에 돈이 필요할 때 재융자나 에퀴티 융자 수혜를 보장 받는 것은 아니다. 재융자 또는 에퀴티 융자의 여부는 융자신청시의 주택가. 수입. 지출. 세금보고와 융자금 지불 능력을 검토한 후에 결정되기 때문이다.
*원금을 일부 갚았더라도 월부금 액수가 줄지 않는다. 그러므로 융자기간을 단축하기 보다는 주택융자를 미리 갚을 돈으로 다른곳에 투자하는 게 낫다.

주택이자는 이자율 중에서는 가장 낮다. 즉 주택융자를 7% 지불한다고 해도 정부채권을 구입하면 8% 정도의 이자는 받게된다.
안전된 투자라고 말하는 뮤츄얼 펀드에 투자를 하더라도 10~15%는 받는다. 그러므로 주택융자금은 그대로 두고 여유있는 돈으로 다른 투자를 하는 것이 이익이다. 게다가 다른 곳에 투자하면 돈이 필요할 때는 언제든지 찾아 쓸수 있는 반면 주택 융자 일부를 미리 지불했다고 주택을 담보로 돈을 찾아 쓸 수는 없다.

효과적 원금상환 방법

*부동산 소유주가 거주하는 단독주택은 융자를 받은 날부터 5년까지 매년 융자 원금을 과태금 없이 20%까지 갚아낼 수 있다고 법에 명시돼 있다.
결국 돈이 있으면 융자원금 전액을 5년만에 지불할 수 있다.
*융자 받은지 5년 이후에는 언제든지 원금의 일부나 전체를 지불하더라도 과태금을 물지 않아도 된다. 과태금은 12개월내에 20%이상 원금을 지불했을 때 이 금액에 대해 부여되는 6개월분의 이자다.
상업용 융자는 이에 해당되지 않는다. 그러므로 개인의 형편에 따라서는 융자 원금을 융자만기 이전인 5년만에도 언제든지 지불할 수 있으므로 주택융자를 단축하지 말고 30년으로 두는 것이 가장 좋다.
융자금의 일부를 갚기보다는 차라리 그 돈을 다른 곳에 투자했다가 돈이 필요할 때 언제든지 쓸 수 있도록 준비하는 것이 낫다.